12月9日，根据上海证券交易所信息披露显示，汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（“九州通公募REITs”）完成反馈意见回复工作，这标志着国内医药物流仓储设施首单公募REITs – 九州通公募REITs，距离最终上市更近一步。
企业的持续发展与对资本市场的有效运用紧密相连。股票发行、债券发行以及抵质押等均为企业常见的融资手段。然而，如何在达成从资产至资本循环路径畅通的同时，为企业资产构建合理的市场价格，并实现企业轻资产化运营，成为亟待探索与解决的重要课题。
从实际的市场实践情况来看，不动产投资信托基金（REITs）作为资产与资本市场直接对接的关键且当前唯一能够实现循环的金融产品，已成为企业实现转型或资产转换的核心金融工具之一。众多企业都在思考如何借助REITs重塑企业价值、使资产价值最大化，并利用这一金融工具推动企业的进一步发展。以下所提及企业的相关布局，或可为期望借助 REITs 构建全新发展格局的企业提供具有一定参考价值的范例。
1、以发展驱动资产价值提升
作为我国最大的民营医药商业企业，九州通长期植根主业、稳健发展，营业收入持续增长，资产价值亦不断攀升。据年报披露，2023财年营业收入已超1500亿元，近十年复合增长率达15.5%，总资产也已近千亿元。经过二十余年的发展，九州通已在全国布局了 141 座物流中心、290万平方米的GSP 标准仓库，其业务承载了超过73万的药械SKU，覆盖超过87%的医疗终端。
2、积极投身REITs构建新发展格局
基于稳健发展的业务和多年沉淀的优质资产，九州通积极拥抱REITs这一新型融资工具，积极实施不动产证券化战略，在为资本市场提供稳健产品的同时，构建轻资产运营的发展新格局。
2023年3月13日，九州通发布关于《开展医药物流仓储公募REITs申报发行工作》的公告，称公司于2023年3月12日召开第五届董事会第二十次会议和第五届监事会第十四次会议，审议通过了《关于公司开展医药物流仓储公募REITs申报发行工作的议案》，同意公司开展医药物流仓储公募REITs申报发行工作。
2024年9月20日，九州通向中国证监会和上海证券交易所提交了九州通医药仓储物流基础设施公募REITs的申报材料；2024年9月24日，中国证监会和上海证券交易所正式受理了九州通公募REITs项目。
九州通明确指出：基础设施公募REITs作为公司重大转型战略之一，将帮助公司提升企业形象及品牌价值，有效提振资本市场影响力。发行基础设施公募REITs能够显现公司持有优质医药物流仓储资产的公允价值，进而提升公司的市场价值。REITs将从多方面赋能公司，实现双上市平台的协同共赢。
3、一体两翼，构建资产大循环有效实施路径
在探寻构建REITs平台的同时，九州通还在持续探索产业链的协同，而Pre-REITs恰好为其资本市场的发展提供了强有力的互补作用，构建起旗下资产与REITs平台有效衔接的扩募资产培育池。
2024年7月1日，九州通发布《九州通关于开展医药物流仓储资产Pre-REITs项目的公告》，启动Pre-REITs的筹备工作。
2024年11月13日，九州通发布《关于开展医药物流仓储Pre-REITs基金备案及募集的公告》，标志着Pre-REITs进入收官阶段，相关基金已落实基石投资人及银行贷款资金，并已确认多家机构投资人的基金认购意向，认购倍数较高。
在构建双平台发展的体系上，九州通目标清晰明确。作为公司不动产证券化战略的核心举措，Pre-REITs及公募REITs的发行可以充分体现企业持有优质医药物流仓储资产的公允价值，进而提升企业的市场价值，实现九州通集团和公募REITs“双上市”目标；同时搭建轻资产运营平台，盘活公司医药仓储物流资产及配套设施，提高资金资本运作效率；此外，还可以拓宽多元化权益融资渠道，建立资产开发良性循环模式，降低公司资产负债率。
4、充分释放长期价值与投资者同行
12月9日，九州通公募REITs基金管理人汇添富基金管理股份有限公司、专项计划管理人汇添富资本管理有限公司、财务顾问中信证券股份有限公司就上交所10月18日提出的相关反馈意见做出答复。对评估假设和长期增长率等部分参数进行了优化调整：项目估值从11.70亿微调6.15%至10.98亿；2024年至2034长期增长率由2.5%改为1.5%；评估假设由“以合同租金测算合同期外租金水平”改为“以市场租金测算合同期外租金水平”；合同期外办公部分出租率从100%改为90%。该系列调整充分考虑了资产的历史经营和宏观市场情况，进一步保障了投资者利益，体现了九州通集团以市场化、长期主义实施不动产证券化战略的信心和决心。
小结：REITs市场平台的设立，让企业可以在新的发展阶段里，充分实现存量资产的资本化。打通从存量发展到增量扩张道路，助力企业资产实现有效循环。REITs作为融资工具的作用和价值已经在众多公司得到验证。可以预见，随着我国REITs市场的不断扩容，其在助力企业扩大资产规模、实现资产与资本循环方面的价值也会愈发显著。
九州通2010年于A股上市，在当年实现了企业融资的目标，为其在发展初期实现了快速扩大资产规模、抢占市场资源、资产高效扩张的目标。经过十余年的发展，医药流通行业及公司的发展均进入成熟稳健的新阶段。随着我国老龄化进程的加快，在医药服务以及相关配套的需求上将会逐年增加。九州通作为仓储物流领域的龙头企业，在药品集约化管理领域走在行业的前列，完善的配送网络构建医药流通标准化服务。九州通在推动首单医药仓储REITS的路上“效率与价值”并重，以行业领头羊的身份遇见REITS，拥抱REITs，走在新发展路上。
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