昨日，“博时蛇口产园REIT”发布《关于博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金份额解除限售的公告》，公告称，本次本次解除限售的账户为“博时资本－招商银行－博时资本REITs1号集合资产管理计划”，解除份额10,422,617.00份。
1、出租率进一步下降
需要注意的是在解禁公告：第五、其他需要提示的事项中，截至2024年11月30日时点出租率进一步下降，整体平均出租率和各入池资产项目的出租率皆为91%。这一数据代表了什么？
按照此前年报披露的数据来看，连续三个季度其期末时点出租率以及平均出租率均持续下降，下降幅度1%。可以说稳步下降。具体来看，前三季度光明加速器的变动对整体出租率影响较大，自2024年二季度末时点出租率下降至91%后，仅三季度末微幅提升至92%，但平均出租率三季度为91%。首发资产万海大厦平均出租率有所提升，且前三季度期末出租率维持在94%左右；但最新数据显示2024年11月末的时点出租率下滑至91%。
2、预期分配金额以及分派率的错配
对于租赁项目而言，长期租约、短期租约并行，所以部分时点数据并不能代表整体经营业绩的全部。但有一个指标的变化非常值得注意：可供分配金额和分派率的变动。
按照公告信息：根据《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年度扩募并新购入基础设施项目招募说明书》，“博时蛇口产园 REIT”2024年度预测的可供分配金额为146,868,591.73元。
假设投资人在2024年12月4日通过二级市场交易买入本基金，假设买入价格1.978元/份，该投资者的2024年度净现金流分派率预测值=5.22%
前三季度，项目实现可供分配金额98,568,199.29元；虽然三季度出租率变化最大，但三季度实现的可供分配金额也是已披露的三个季度数据中最多的一个季度为36,806,401.39元。
假设取四季度实现可供分配金额计算全年的可供分配金额约为135,374,600.68元，以此计算2024年12月4日时点分派率约为4.82%。较项目预测数据差异达到0.4%
进一步来看，如果2024年四季度可供分配金额取前三季度平均值32,856,066.43元计算，全年可供分配金额下时点分派率约为4.68%。较项目预测数据差异达到0.54%
小结：以上数据和公告中说明的一样，仅是以披露的预测数据和已完成的实际数据予以假设，不代表实际年度的可供分配金额。
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