文 | 日晞研究所,作者|ANGELICA,编辑|ANGELICA
最近,地产人无眠。
观望了一年的购房者,已经有了买房的急迫感。
“能约出来的客户都买到了房子,肯降点价的房东都顺利卖掉了房子。”
虽然有点夸张,但大致可以反映出房地产市场的翘尾行情。
楼市支棱起来了今年,各地的二手房看房量出乎意料地爆了。
据网络数据显示,近两个月上海门店带看量持续增加,11月带看量环比增加7.5%,单月带看量创下历史新高。
另外,10月、11月,广州的月带看人数都稳稳地跨过了9万大关,平均每天就有3000人看房,创下年内看房人数新高。
为什么要提看房量呢?
消费者一旦开始看房,说明至少已经有了买房或换房的打算。
毕竟没多少人闲着没事会想去看几套二手房。
而这些已经加入看房大军的人,大部分都会买下属于自己的房子。
这也就意味着,看房量的高低,其实能在一定程度上预测未来一段时间内房地产市场的热度。
另外,值得一提的是,从往年来看,年末对于二手市场来说并不是很友好。
毕竟年底了,手头上的事也多,不少购房者会推迟看房计划,明年再安排时间。
而从近期的看房数据表现来看,尽管到了年底,大家的看房热度不减。
而看房者的增多,可以直接促使交易量的提升。
据网络数据显示,整个11月,上海二手住宅成交2.4万,环比增10%,同比增75%。前11月累计网签达到19万套,而去年同期为16.4万套。
可以看到,11月交易量排名全市第一的是松江新城,单月成交856套,奉贤新城位列第二,成交629套,嘉定新城排名第三,成交580套。
当然,乐观的数据不止于上海,其他的一线城市复苏趋势明显。
11月,深圳新房住宅认购量9986套,预售网签8076套,加上现售总网签量近10000套;二手房录得量8500套,网签7125套,成为近4年的最高点,二手房连续2个月超过8000套“繁荣线”。
另据《经济日报》和观点地产等媒体报道,11月份,北京市二手住宅网签量为18763套,环比增长8%,同比上涨49.6%,创了近20个月的新高。
广州一手住宅网签面积超过90万平方米,同比增长53.2%,二手住宅网签量突破1.1万套,环比大涨约10%,创下自2023年4月以来的新高。
不仅在北上广深,各地的买房故事也层出不穷。
有七姐妹一起组团,斥资超千万在重庆买房;还有人因股市大涨,股票回血,直接套现在惠州置业,认为只有买房才是最稳当的。
据惠州市住房和城乡建设局统计数据显示,十一黄金周期间,全市主要房地产项目到访量超20000批次,同比增长32%;成交套数超2000套,同比增长57%;成交面积21.5万平方米,同比增长55%。成交金额22.3亿元,同比增长46.6%。
最佳的买房时机,已来?当前,房地产市场正处于转型的关键时期。
信心比黄金贵。购房者站在购房的十字路口,他们的信心又是从何而来?
楼市成交的回暖离不开政策的坚持。
取消房贷利率下限、推动住房保障体系的完善、购房限制性政策松绑、财税端购房激励政策批量发布、各地推进住房“以旧换新”……
不仅如此,12月的首个交易日也释放出政策宽松的信号。
作为“利率之锚”的中国10年期国债收益率为1.979%,跌破了2%,创历史新低,为有纪录以来首次,预示未来降息的可能性大增。
从购房者角度来看,国债收益率下跌会促使一部分投资者将资金从国债市场转移出来,寻找更高收益的投资渠道。
而房地产作为一种相对稳定的投资渠道,可能会吸引这部分资金流入,从而刺激购房需求。
从房地产开发商的角度来看,国债收益率的下跌会导致融资成本降低,使得开发商能够以更低的成本获得资金,进而有更多的资金用于新项目的开发和现有项目的推进。
由此看来,这对楼市将构成重要利好,有利于楼市持续回暖。
特别是四个一线城市,受到直接提振。
业内机构认为,四个一线城市快速响应,纷纷推出地产支持政策,短期将对楼市成交起到较为明显的拉动作用。
上海在一线城市中最先出台新政。
9月29日晚发布的“沪七条”明确指出,非沪籍居民购买外环外住房所需缴纳社保年限从3年调减至1年;增值税征免年限从5年调整为2年,大幅降低了购房的交易成本。
政策的优化也加速了购房者的决策。
相关房企人士表示,“多个受访房企旗下项目日均到访量均破百组。有的客户上午来,晚上就出手下定了。”
北京是一线城市中最晚出台新政的,但还是让不少人有了“上车”的机会。
如买房首付比例下降、社保年限降低、通州政策与全市看齐。
在这种情况下,那些因社保缴纳未达到年限和首付不足的年轻人也可以放心出手了。
“这段时间门店经纪人比之前忙碌了很多。930新政出台后,多了一批工作没在通州的客户来看房,社保不在通州的也可以买房了。”北京链家海棠湾店商圈刘经理表示。
再来看深圳。
前段时间,“外地人来深看房”“外地人打飞的赴深买房”一度冲上热搜。
为什么会出现这种情况呢?
据了解,9月29日,深圳发布了新的楼市政策,优化分区住房限购政策,在盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房,无需提供个人所得税或社会保险证明。
这意味着,外地人可直接在以上区域买房。
看到这样的好消息,外地客户闻风而动,热点片区例如深圳北站、光明凤凰城等出现全国富人抢房的现象。
据网络数据显示,政策出台后的24小时内,深圳新房成交量同比上涨了50%。
据南方日报记者调查报道,房地产中介汤先生在深圳楼市新发布当晚只睡了4个小时,凌晨4点多还有客户在咨询买房的事情。
不过在一线城市中,广州是政策最放松的。
9月29日,广州市人民政府办公厅发文表示,取消居民家庭在广州市购买住房的各项限购政策,自2024年9月30日起正式实施。
这意味着购房套数不受限制,广州市居民家庭的购房资格也不用审核。
当然,关键的还是价格,毕竟买房最大的阻力就是“买不起”。
需要注意的是,随着政策的逐步落实,房子的首付、利息都降下来了。
新政将首付由20%降到15%,5年以上首套公积金房利率由3.1%下调至2.85%。
多地房贷利率降低的幅度令人出乎意料,普遍都在“3字头”,有地方商贷甚至已经降至“2字头”。
11月,一线城市二手住宅价格环比下跌0.07%,较10月大幅收窄0.10个百分点。二线城市及三四线代表城市环比分别下跌0.68%、0.66%。
比如西安新建住宅价格环比下跌0.08%,位列全国第79,二手房下跌0.3%。
目前来看,原来够不着的房子,现在也够得着了。
是昙花一现还是持续发力?近期,房地产受到国家、省、市各级政策的刺激,走势良好。
国家高端智库CDI研究员宋丁接受广州日报记者专访时表示:“这一段时间以来,国家的政策投放力度罕见。包括股市的政策投放后发生了巨大反应,那紧接着就是楼市的跟随。从深圳等一线城市到全国,楼市政策同样给到了目前能看到的最大力度。”
但是,后续市场仍面临接续力的问题。
房地产市场作为中国经济的重要支柱,在下跌之前,贡献了25%的GDP和38%的政府收入。
野村证券首席中国经济学家陆挺认为,“在过去几轮危机中,房地产都是复苏的发动机。所以想要稳定经济,最关键的是要牢牢抓住房地产这个‘牛鼻子’。”
但楼市长久健康发展不能仅仅依靠政策。
只有经济增速和社会就业的基本面支撑不断强化,楼市的稳定才能有保障。
当前楼市政策的调整,主要目的是增加市场流动性,释放资金和需求。还有不少现实性的问题,短期内没有拿出新的方式来解决。
“从短期看政策是最立竿见影的,但中长期更多是看就业稳定与收入增加,以及城市吸引力和人口红利等综合因素。”
地产经济学家邓浩志认为,未来,除价格外,政策还需要在税费、贷款利率等方面进一步放宽,促进市场释放更多活力。
不过,令人欣慰的是,在大力度的支持性政策刺激下,购房成本和门槛都降低了不少,终于感受到楼市回暖的气息了。
问题来了,你打算今年买房吗?欢迎留言区讨论。
参考文献:
每日经济新闻 《上海、广州多个楼盘客户大增,有人“早上六七点就来排队”!手头有闲钱,炒股还是买房?专家这样说》
第一财经 《“王炸”新政后,楼市“卖爆了”!》
羊城晚报 《购房的信心和热情上来了!深圳再现“打飞的”买房!》
南方都市报 《爆火!有人一次买10套!宣称将涨价》
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